Toute personne désirant construire une maison individuelle par un professionnel a le choix de faire appel à un maître d’œuvre ou un constructeur. Malgré ce choix possible, la plupart recherchera pourtant un constructeur par reflex en ignorant les différentes possibilités ou en pensant le maître d’œuvre peu adapté au projet (contrat peu protecteur, trop cher, délais incontrôlables etc.). Cette dernière contrevérité est souvent proliférée par les constructeurs d’ailleurs, histoire de décrédibiliser les maîtres d’œuvre et les architectes au profit de leurs propres intérêts. C’est de ce constat que j’ai décidé de réaliser un dossier complet comparatif entre constructeurs et maîtres d’œuvre (y compris architectes donc).
Pour rappel, tous projets de constructions d’une surface de plancher supérieure à 150 m² doivent être conçus par un architecte inscrit à l’Ordre des architectes. L’architecte ne peut déontologiquement pas devenir sous-traitant d’un maître d’œuvre ou d’un constructeur pour cette phase de conception. Vous serez donc en lien contractuel directement avec lui et sa mission sera au minimum jusqu’à l’obtention du permis de construire.
Les contrats
Le constructeur
Le constructeur fait signer à son client un CCMI (contrat de construction de maisons individuelles) qui s’apparente plus à un acte d’achat. Il vous vend un produit (une maison en l’occurrence) et vous la payez.
Généralement, il ne réalise pas les travaux lui-même mais par des sous-traitants qui n’ont des comptes à rendre qu’à lui-même. Le constructeur est juge et parties. Vous n’avez aucun lien contractuel avec les artisans, ne pourrez pas les choisir et n’obtiendrez aucunes informations sur leurs relations avec le constructeur et leurs coûts.
Le maître d'œuvre
Le maître d’œuvre est complètement indépendant des artisans. Après contractualisation, il assurera une mission de maîtrise d’œuvre pour votre compte et votre intérêt exclusif. Vous le rémunérez pour qu’il vous défende et vous représente avec objectivité. Vous le payerez directement à l’avancée des différentes phases d’études et des travaux.
Le maître d’œuvre n’a aucun lien contractuel avec les artisans. Vous signerez directement avec ces derniers sur la base de contrats de travaux préparés par le maître d’œuvre. Vous payerez directement les artisans après vérification et conseil de votre maître d’œuvre.
Le prix
Le constructeur
Le constructeur applique une marge de 25 à 35 % du prix de la construction intégrant les frais commerciaux, les frais de caution, les redevances de franchisé le cas échéant etc.
Le prix de votre CCMI est fixé de façon globale et forfaitaire. Vous n’aurez aucun détail des prix laissant ainsi le constructeur libre des prix en cas de demandes de modifications.
Le maître d'œuvre
Le maître d’œuvre n’est pas rémunéré par une marge mais par des honoraires que vous lui payerez directement. La rémunération, connue à la signature du contrat, oscille généralement entre 10,00 et 15,00 % du coût des travaux pour une mission complète et en fonction du projet. En ajoutant le coût des études de sol, thermiques etc., les honoraires du maître d’œuvre seront l’équivalent de la moitié de la marge du constructeur.
Votre budget est inscrit dans le contrat obligeant ainsi le maître d’œuvre à le respecter. Les devis des artisans seront détaillés et devront respecter votre budget maximal. Le contrat de travaux avec les artisans est aussi à prix global et forfaitaire. Chaque économie trouvée sera entièrement à votre bénéfice puisque vous connaissez les prix de chaque ouvrage. Les artisans auront l'obligation de garder les mêmes prix unitaires de leur contrat de travaux pour toutes modifications de prestations que vous désirez.
Chaque ouvrage est payé lorsqu’il est terminé et parfaitement réalisé. La retenue de 5% appliquée sur les paiements aux artisans tout au long du chantier leur sont versés après la réception ou après levée des éventuelles réserves.
Attention également à certains mauvais maîtres d’œuvre qui perçoivent des rétrocommissions, généralement 5,00%, de la part des artisans. C’est illégal ! Si un de ces mauvais maîtres d’œuvre vous fait une proposition à 8,00% du montant des travaux par exemple, fuyez ! Il y a de fortes possibilités qu’il se rémunère également auprès des artisans compromettant ainsi son indépendance et la protection de vos intérêts.
Les délais
Le constructeur
Le constructeur a l'obligation d'avoir un garant prenant le relais pour terminer la construction s'il venait à déposer le bilan. En cas de retard, la garantie vous verse également des pénalités de retard journalières, avec toutefois une franchise de 30 jours.
Le maître d'œuvre
Le maître d’œuvre réalise un planning détaillé d'exécution qui fera partie du contrat de travaux avec les artisans. Il s’agit d’un planning général que chaque entreprise devra respecter solidairement. Le dépassement de délais par un artisan, même pour une tâche intermédiaire, obligera celui-ci à vous verser des pénalités de retard journalières, dès le 1er jour de retard. En cas de dépôt de bilan d'un artisan, un nouveau est choisi pour finir le travail. Vu que vous ne devrez fournir aucun acompte aux artisans, tout ce beau monde cherchera à terminer les travaux dans des délais optimaux.
La qualité de conception
Le constructeur
Le constructeur ne peut pas se permettre d'investir dans un temps de conception important même si certains d’entre eux déclarent faire du sur-mesure. Au pire, il ne s’agira que de légères adaptations d'un plan standard (suppression ou déplacement d’une cloison etc.). La standardisation des plans, des matériaux et des équipements fait sa compétitivité. La qualité de conception dépend énormément de la personne qui adapte le plan standard. Il s’agit quelque fois du commercial qui ne maîtrise ni la conception architecturale ni les aléas du chantier.
Le maître d'œuvre
Le maître d’œuvre conçoit des logements sur-mesure selon votre cahier des charges. C’est d’ailleurs son cœur de métier. Il n'a aucun accord avec un fabricant ou même un fournisseur de matériaux. Il est clairement plus compétitif dans ce domaine que le constructeur.
La qualité de réalisation
Le constructeur
Le constructeur est juge et partie. Vu qu’il rémunère les artisans, à savoir ses sous-traitants, il y aura de fortes chances qu’il regarde ses intérêts plutôt que les vôtres. Il risque de vous dissimuler des malfaçons puisque celles-ci lui coûteraient inévitablement de l'argent pour refaire les travaux.
Le maître d'œuvre
Le maître d’œuvre est totalement indépendant des artisans. Puisqu’il n'est financièrement pas lié à ceux-ci mais à vous-même, le maître d’œuvre prendra des décisions qui vont dans votre intérêt en cas d'imperfection dans l'exécution des travaux.
Le contrat
Le constructeur
Le constructeur propose un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Le CCMI, réglementé par la loi du 19 décembre 1990, prévoit de garanties minimales obligatoires pour la protection du consommateur. Néanmoins, cette profession n'est pas réglementée. Il n'existe pas de formation minimale pour être constructeur. Le CCMI exclue souvent certains travaux importants extérieurs au modèle standard (clôtures, cuisine, finitions intérieures etc.) et surtout le terrassement pourtant dépendant de chaque terrain et présentant le plus de risques d'imprévus donc de plus-values. Vous devrez contracter directement avec les artisans concernés et les gérer vous-même.
Vous aurez souvent à faire avec plusieurs interlocuteurs (commercial(e), directeur (directrice), conducteur (conductrice) de travaux etc.). Il y a souvent un turnover faisant que le commercial et/ou le conducteur de travaux soient remplacés pendant ’opération.
Le maître d'œuvre
Le maître d’œuvre vous donne la possibilité de choisir la liste des travaux à inclure dans le contrat de maîtrise d’œuvre et dans les marchés des artisans. Pour reprendre l’exemple du terrassement, ces travaux seront par exemple inclus dans le marché du lot Gros-œuvre afin d’éliminer tous les risques notamment ceux liés à l’implantation. Principal interlocuteur auprès des artisans, votre maître d’œuvre vous accompagnera de la signature du contrat jusqu’à la réception des travaux.
La transparence
Le constructeur
Le constructeur propose un déroulement de l'opération relativement opaque. Vous ne pourrez pas connaître le coût de chaque élément de votre construction, qui sont les sous-traitants et la régularité de leurs situations, la marge prise par le constructeur etc.
Le maître d'œuvre
Le maître d’œuvre vous doit une totale transparence sur l’ensemble de l’opération. Son devoir de conseil envers vous est illimité dans son domaine. Vous connaissez le coût de chaque élément et de chaque intervenant. Vous avez accès aux réunions avec les artisans et aux plans techniques. Vous recevez aussi les comptes-rendus de chaque réunion de chantier etc.
Choix du terrain, du financement et des artisans
Le constructeur
Le constructeur vous donne une liberté de choix partielle. Vous pourrez tout de même choisir le terrain et le financement que vous voulez. Après la visite d’un terrain avec vous, certains commerciaux vous encourageront néanmoins à prendre le package "terrain + maison". C’est une pratique illégale.
De même, je vous conseille de trouver vous-même votre financement afin d’éviter que le constructeur connaisse vos revenus et vos capacités financières lui offrant ainsi des possibilités de plus-values plus ou moins excessives. Vous ne pouvez pas choisir les artisans par contre. Les sous-traitants et le montant de leur devis vous sont inconnus (cf. La transparence).
Le maître d'œuvre
Le maître d’œuvre, même s’il peut vous informer sur l’existence de certains, n’a pas de terrain à vous proposer ou de financement pour vous appâter.
Le maître d’œuvre étant un prestataire au même titre qu’un médecin ou un avocat, sa rémunération ne dépend donc pas d'une offre promotionnelle. Même si le maître d'œuvre vous propose les artisans présentant les garanties nécessaires avec des devis dans votre budget, le choix des artisans vous appartient totalement. Il ne peut pas vous forcer à contracter avec un artisan en qui vous n'avez pas confiance.
Les pièges à éviter
Le constructeur
Le constructeur présente souvent des publicités trop alléchantes souvent mensongères. La DGCCRF a relevée des infractions de près de 50 % des constructeurs français (49% en 2014, 40% en 2015 et 58% en 2017).
De même, les packs "terrain + maison" avec un CCMI, que proposent certains constructeurs sont illégaux. Il s'agirait normalement d'une opération de promotion immobilière de type VEFA. Un tel "pack" lui permet des économies importantes, de se soustraire à ses obligations de promoteurs (architecte jusqu'au PC au minimum, assurances etc.) et "d'accrocher" le client se sentant obligé de signer avec le constructeur si le terrain l'intéresse.
Le maître d'œuvre
Le maître d’œuvre, hormis l’architecte, n’est pas un professionnel protégé par la législation. N’importe qui peut se prétendre maître d’œuvre pour peu qu’il ait une assurance décennale couvrant son activité. Ces entreprises-là, se déclarant comme maîtres d’œuvre ou économistes de la construction, ne font pas de maîtrise d’œuvre mais contreviennent à tout principe de transparence et indépendance édicté depuis le début de ce texte. Elles ont aussi été épinglées par la DGCCRF et, par conséquent, sont à fuir.
Les garanties légales
Toujours à titre comparatif, vous trouverez ci-dessous une liste pour les garanties légales.
Le constructeur
Garantie de parfait achèvement (1 an) : incluse
Garantie de bon fonctionnement (2 ans) : incluse
Garantie responsabilité civile : incluse
Garantie décennale (10 ans) : incluse
Garantie dommages-ouvrages (10 ans) obligatoire : incluse ou à prendre directement par le client
Le maître d'œuvre
Garantie de parfait achèvement (1 an) : incluse
Garantie de bon fonctionnement (2 ans) : incluse
Garantie responsabilité civile : incluse
Garantie décennale (10 ans) : incluse
Garantie dommages-ouvrages (10 ans) obligatoire : à prendre directement par le client
En opposition avec les dires de certains constructeurs, la solution avec maître d’œuvre et artisans propose également les mêmes garanties. Ces garanties légales et obligatoires sont inscrites dans le Code de la Construction et de l’Habitation. Aucun professionnel ne peut y déroger.
Conclusion
Le constructeur
Vous serez d’avantage attirer par un constructeur car selon vous :
Construire une maison est avant tout un acte d’achat
Choisir une maison standard déjà conçue rassure
Il ne faut pas s’embarrasser des détails et des coulisses
Aucune modification ne sera demandée par la suite.
Si c’est le cas, je vous conseille d’adhérer à l’AAMOI, l’Association d’Aides aux Maîtres d’Ouvrage Individuels. Il s’agit d’une association à but non lucratif chargée d’informer, conseiller et défendre les clients des constructeurs de maisons individuels.
Le maître d'œuvre
Vous serez d’avantage attirer par un maître d’œuvre ou un architecte si, selon vous :
Construire une maison est d’abord un projet de vie conçu pour et avec vous
Il faut une transparence et l’accompagnement d’un professionnel indépendant qui vous défend
Il faut des prestations personnalisées qui répondent à vos souhaits et à vos désirs
Vous êtes susceptible de changer d’avis au cours des études de conception et demander des modifications.